الاستثمار في العملات الرقمية المستندة إلى العقارات

تغير الأصول المشفرة والعملات الرقمية طريقة تخزين القيمة ونقلها وإدارتها بشكل جذري. هذه التقنيات تحدث تحولاً عميقاً في قطاع العقارات، واعدة بزيادة غير مسبوقة في السيولة، وإتاحة الملكية الجزئية، وتعزيز الوصول العالمي للاستثمارات العقارية. إنها تمثل نقطة تحول حقيقية في كيفية تفاعلنا مع العقارات كأصل استثماري.

ما هي رقمنة العقارات؟

في جوهرها، العملات المشفرة هي رموز رقمية مصممة لتسهيل المدفوعات المباشرة من نظير إلى نظير عبر الأنظمة الإلكترونية، مما يلغي الحاجة إلى وسطاء مركزيين مثل البنوك التقليدية. على عكس العملات الوطنية التي تستمد قيمتها جزئياً من وضعها كعملة قانونية، فإن العملات المشفرة مثل البيتكوين والإيثر لا تمتلك قيمة جوهرية محددة تشريعياً؛ بدلاً من ذلك، تتحدد قيمتها بشكل أساسي من خلال استعداد السوق للدفع مقابلها.

يكمن الفارق الرئيسي بينها وبين النقود التقليدية في طبيعتها اللامركزية وغير المنظمة. فبينما تتحكم البنوك المركزية في عرض العملات الورقية، تُدار العملات المشفرة بواسطة تقنية دفتر الأستاذ الموزع (DLT)، والمعروفة باسم البلوكتشين. تنشئ هذه التقنية سجلاً عاماً ومشتركاً وغير قابل للتغيير لجميع المعاملات، مما يجعل عمليات الاحتيال مستحيلة تقريباً.

رقمنة العقارات هي العملية التي يتم من خلالها تحويل الأصول العقارية المادية إلى رموز رقمية على البلوكتشين. هذه الرموز لا تمثل مجرد سجل رقمي، بل تمثل ملكية أو حصة استثمارية في العقار الأساسي. هذه الابتكارات تحدث تحولاً جوهرياً في سوق العقارات الذي يتسم تقليدياً بقلة السيولة، وذلك عن طريق تقسيم العقارات إلى وحدات أصغر وأكثر سهولة في الوصول إليها. على سبيل المثال، يمكن تقسيم عقار بقيمة ملايين الدولارات إلى آلاف الرموز، مما يسمح للمستثمرين بشراء أجزاء صغيرة جداً بدلاً من الاضطرار لشراء العقار بأكمله. هذا النهج يؤدي إلى سهولة الاستثمار، حيث يقلل بشكل كبير من حواجز الدخول (بما يصل إلى 60% في بعض الحالات)، ويوسع قاعدة المستثمرين لتشمل أفراداً من جميع أنحاء العالم، وربما يقلل بشكل كبير من تكاليف المعاملات من خلال تبسيط العمليات وأتمتة الاتفاقيات عبر العقود الذكية.

نمو السوق والأرقام

يشهد سوق رقمنة العقارات نمواً هائلاً، حيث ينتقل من كونه مفهوماً متخصصاً إلى فئة أصول ناشئة وذات أهمية. في عام 2022، بلغت قيمة السوق حوالي 2.7 مليار دولار. وتشير التوقعات إلى تسارع كبير في التوسع، حيث تشير بعض التقديرات إلى ارتفاع محتمل إلى 16 تريليون دولار بحلول عام 2030، بينما تتوقع تقديرات أكثر تحفظاً أن يصل السوق العالمي لرقمنة العقارات إلى 19.4 مليار دولار بحلول عام 2033، بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) يبلغ 21%. وتشير تحليلات أخرى إلى إمكانية وصول السوق إلى 26 مليار دولار بحلول عام 2034.

اعتباراً من عام 2024، تشكل العقارات أكبر قطاع ضمن سوق رقمنة الأصول، حيث تستحوذ على 30.50% من حصة السوق. ويعزى هذا الهيمنة إلى الطلب المؤسسي على الأصول ذات التدفقات النقدية المتوقعة، وقدرة هياكل الرموز على خفض عتبات الدخول وتنويع المحافظ الاستثمارية.

عدد المشاريع النشطة: على الرغم من أن العدد الدقيق عالمياً ديناميكي ويصعب تحديده، تشير البيانات المتاحة إلى نظام بيئي متنامٍ. ففي الولايات المتحدة وحدها، هناك أكثر من 100 مشروع لرقمنة العقارات قيد التطوير. وقد قامت منصات مثل RealT برقمنة أكثر من 535 عقاراً، معظمها منازل عائلية واحدة وعقارات للإيجار، بقيمة تقدر بحوالي 101 مليون دولار، وجذبت أكثر من 16,100 مستثمر من أكثر من 100 دولة. وبالمثل، قامت Reental في إسبانيا برقمنة أكثر من 95 عقاراً بقيمة 70 مليون دولار. في اليابان، شهدت 63 إصداراً للأوراق المالية الرقمية منذ عام 2021، معظمها رموز عقارية. وتشير نتائج ديلويت من يونيو 2024 إلى أن 12% من شركات العقارات عالمياً قد طبقت حلول الرقمنة، مع 46% إضافية تجري برامج تجريبية.

أحجام التداول: لا تزال أحجام التداول للعقارات المرمزة متواضعة نسبياً مقارنة بالأسواق التقليدية، لكنها تظهر نمواً. على سبيل المثال، أبلغ سوق START للأوراق المالية الرقمية في بورصة أوساكا الرقمية (ODX)، والذي يشمل الرموز العقارية، عن حجم تداول شهري قدره 23 مليون ين (حوالي 157,000 دولار). في الربع الرابع من عام 2020، بلغ الحجم اليومي للعقارات المرمزة حوالي 187,697 دولاراً. وفي الآونة الأخيرة، تظهر أفضل العملات العقارية المرمزة على منصات مثل قائمة فوربس للأصول الرقمية أحجام تداول على مدار 24 ساعة تتراوح من 1.44 مليون دولار لـ ELYSIA (EL) إلى 16.53 مليون دولار لـ Parcl (PRCL). وبلغ إجمالي القيمة السوقية للعقارات المرمزة 138.17 مليون دولار مع تغيير يومي قدره +0.24% على فوربس، بينما تظهر فئة “العقارات” في CoinMarketCap قيمة سوقية قدرها 573.4 مليون دولار وحجم تداول على مدار 24 ساعة قدره 56.99 مليون دولار.

التوزيع الإقليمي:

• أمريكا الشمالية: احتفظت هذه المنطقة بأكبر حصة من سوق رقمنة الأصول في عام 2024، حيث استحوذت على 39.60% من الإيرادات العالمية. بلغت قيمة سوق رقمنة العقارات في الولايات المتحدة وحدها 0.96 مليار دولار في عام 2024 ومن المتوقع أن تصل إلى 6.6 مليار دولار بحلول عام 2034. يشجع الوضوح التنظيمي بشأن العملات المستقرة المدعومة بالدولار الأمريكي مشاركة البنوك في مشاريع العملات المستقرة المرمزة، وتتركز استثمارات رأس المال المخاطر في المنطقة.
• آسيا والمحيط الهادئ: من المتوقع أن تكون هذه المنطقة الأسرع نمواً، بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 55.40% حتى عام 2030. سنغافورة، وهي مركز مالي رائد، تعزز بنشاط رقمنة العقارات من خلال مبادرات مثل مشروع غارديان (Project Guardian)، الذي يضم مؤسسات مالية تجريبية في سندات وودائع وصناديق مرمزة. شهدت اليابان أيضاً نشاطاً كبيراً في رقمنة العقارات، حيث قامت MUFG برقمنة مبنى شاهق في أوساكا للمستثمرين الأفراد والمؤسسات.
• الشرق الأوسط: تبرز المنطقة كمركز مهم لرقمنة العقارات. أطلقت دبي على وجه الخصوص مرحلة تجريبية لمشروعها الخاص برقمنة العقارات، بهدف رقمنة صكوك ملكية العقارات باستخدام تقنية البلوكتشين. يتوقع هذا المشروع أن تمثل الأصول المرمزة ما يصل إلى 7% من سوق العقارات في دبي بحلول عام 2033، أي ما يعادل 60 مليار درهم إماراتي (حوالي 16 مليار دولار). وقد نجحت منصة Prypco Mint التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، والمدعومة بتقنية XRP Ledger، بالفعل في تمويل خمسة مشاريع عقارية، وجذبت أكثر من 1,025 مستثمراً من 69 جنسية، منهم 68% من المشترين لأول مرة. وهذا يدل على رغبة قوية في الملكية الجزئية وعملية استثمار ديمقراطية في المنطقة. وتعتبر الإمارات العربية المتحدة صديقة للابتكار، حيث تقدم بيئات تنظيمية تجريبية للمشاريع الرائدة.
• أوروبا: تحرز أوروبا تقدماً مطرداً بموجب لائحة أسواق الأصول المشفرة (MiCA)، التي توفر إطار ترخيص موحداً لمقدمي خدمات الأصول المشفرة عبر الدول الأعضاء. يعترف قانون الأوراق المالية الإلكترونية الألماني بالسندات لحاملها الرقمية ووحدات الصناديق، بينما تستكشف فرنسا توزيع السندات الخضراء عبر صناديق الحماية العامة للبلوكتشين.

إن النمو في رقمنة العقارات مدفوع بعدة عوامل، بما في ذلك الطلب على الأصول العقارية السائلة، والطبيعة الشفافة لتقنية البلوكتشين، وانخفاض حواجز الدخول للمستثمرين، وزيادة فرص الاستثمار عبر الحدود، وعمليات المعاملات المؤتمتة.

البيئة التنظيمية

يتطور المشهد التنظيمي للأصول المشفرة والعملات الرقمية، وخاصة تلك المرتبطة بالعقارات، بسرعة عبر الولايات القضائية الرئيسية. يكافح المنظمون عالمياً لتصنيف هذه الأدوات المالية الجديدة والإشراف عليها، وغالباً ما يعاملونها كأوراق مالية بسبب خصائص عقود الاستثمار الخاصة بها.

• الولايات المتحدة الأمريكية: في الولايات المتحدة، تصنف لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) عادة العقارات المرمزة كأوراق مالية، وتحديداً كـ “عقود استثمار” تمثل ملكية جزئية. يعتمد هذا التصنيف على سوابق قانون الأوراق المالية، وخاصة اختبار هاوي (Howey Test)، حيث تقع الرموز تحت ولاية SEC إذا توقع المستثمرون أرباحاً من العقار. تتضمن متطلبات الامتثال إجراءات “اعرف عميلك” (KYC) و”مكافحة غسيل الأموال” (AML) للمستثمرين، بالإضافة إلى حلول الحفظ المرخصة والالتزام بقوانين الأوراق المالية المحلية. غالباً ما يعتمد المصدرون على إعفاءات من التسجيل الكامل لدى SEC، مثل اللائحة D (القاعدة 506(c)) للمستثمرين المعتمدين أو اللائحة S للعروض خارج الولايات المتحدة. تركز فرقة عمل العملات المشفرة التابعة لـ SEC على إنشاء إرشادات متسقة لتصنيف الأصول الرقمية. ويعد قانون GENIUS المقترح جهداً تشريعياً فيدرالياً مهماً يهدف إلى إنشاء إطار شامل لـ “العملات المستقرة للمدفوعات”، بإزالتها من تعريف “الأوراق المالية”، وحظر دفع الفائدة أو العائد من قبل المصدرين. كما يعامل القانون مصدري العملات المستقرة للمدفوعات المسموح بهم كمؤسسات مالية بموجب قانون السرية المصرفية (BSA)، مما يتطلب الامتثال لـ AML، ويفرض دعماً احتياطياً صارماً بنسبة 100%، يتم الاحتفاظ به بشكل منفصل ومتاح للاسترداد بالقيمة الاسمية.
• الاتحاد الأوروبي: أحرز الاتحاد الأوروبي تقدماً كبيراً في تنظيم الأصول المشفرة من خلال لائحة أسواق الأصول المشفرة (MiCA)، التي دخلت حيز التنفيذ في عام 2023. توفر MiCA إطار ترخيص موحداً وقابلاً للتطبيق عبر الدول الأعضاء لمقدمي خدمات الأصول المشفرة. بموجب MiCA، تُحظر العملات المستقرة الخوارزمية بشكل أساسي، ويجب أن تكون جميع العملات المستقرة الأخرى مدعومة بأصول يتم الاحتفاظ بها في الحفظ من قبل طرف ثالث، مع الاحتفاظ بالاحتياطيات بنسبة 1:1 والحفاظ عليها سائلة. يهدف هذا الإطار إلى توفير اليقين التنظيمي وحماية المستهلك داخل مساحة الأصول الرقمية.
• الإمارات العربية المتحدة: تتبنى الإمارات، ودبي بشكل خاص، موقفاً تقدمياً في تنظيم الأصول الرقمية. أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بالتعاون مع VARA ومؤسسة دبي للمستقبل، مشروعها التجريبي لرقمنة العقارات في مارس 2025. تهدف المبادرة إلى رقمنة صكوك ملكية العقارات بالبلوكتشين، متوقعة أن تشكل الأصول المرمزة 7% من سوق دبي العقاري بحلول 2033، بقيمة 16 مليار دولار. تدعم منصة Prypco Mint حالياً المعاملات بالدرهم الإماراتي لحاملي الهوية الإماراتية، مع خطط للتوسع العالمي. يوفر Ctrl Alt الدعم الفني باستخدام بلوكتشين XRP، متكاملاً مع الأنظمة الحكومية لضمان تزامن السجلات. يثير إدخال الملكية الجزئية المرمزة اعتبارات ضريبية جديدة، خاصة ضريبة القيمة المضافة، بناءً على تصنيف الرموز.
• سنغافورة: تُعرف سنغافورة كمركز مالي مبتكر يدعم رقمنة العقارات عبر مبادرات حكومية. تعزز سلطة النقد (MAS) ابتكار التكنولوجيا المالية، بما في ذلك هياكل الأصول المرمزة، كجزء من مشروع غارديان. منذ 2022، أقامت MAS شراكات لتجريب سندات وودائع وصناديق مرمزة، مع خطط لتسويق رقمنة الأصول بحلول 2024. منصات مثل Fraxtor، المرخصة من MAS، تقوم برقمنة العقارات. بينما تقتصر الاستثمارات حالياً على المستثمرين المعتمدين، هناك دعم لتوسيع الوصول للمستثمرين الأفراد. تركز البيئة التنظيمية على ضمان حوكمة واضحة، وملكية قانونية، ومنصات تداول قوية للعقارات المرمزة.

في جميع الولايات القضائية، يتجه الاتجاه العام نحو إنشاء أطر قانونية وتشغيلية واضحة لتعزيز الاستخدام الآمن والحكيم للعملات المستقرة والأصول المرمزة، وتحقيق التوازن بين الابتكار وحماية المستثمرين والاستقرار المالي.

أنواع الاستثمار في رقمنة العقارات

أدى تقاطع الأصول المشفرة والعقارات إلى ظهور هياكل استثمارية متنوعة، يستفيد كل منها من تقنية البلوكتشين لتقديم نماذج اقتصادية فريدة وإمكانية وصول محسنة.

رموز الأوراق المالية (Security Tokens)

تمثل رموز الأوراق المالية الملكية أو الحقوق الاقتصادية في أصل أساسي، مثل العقارات، وهي مصممة صراحة للامتثال لقوانين الأوراق المالية. إنها تشبه هيكلياً صفقات العقارات التقليدية المجمعة أو الطروحات الخاصة، ولكن بدلاً من شهادة ورقية، يتلقى المستثمرون رمزاً مشفراً يمثل حصة عضوية في شركة ذات غرض خاص (SPV) أو شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) تمتلك العقار.

تشمل الميزات الرئيسية والآثار الاقتصادية ما يلي:

• الملكية الجزئية: تمكن رموز الأوراق المالية الملكية الجزئية، مما يسمح للمستثمرين بشراء أجزاء رقمية صغيرة من العقارات باهظة الثمن، مما يقلل بشكل كبير من تكاليف الدخول (حسب التقارير بنسبة تصل إلى 60%). وهذا يضفي طابعاً ديمقراطياً على الوصول إلى الأصول العقارية ذات القيمة العالية التي كانت مخصصة سابقاً للمستثمرين المؤسسيين.
• أتمتة العقود الذكية: تبرمج العقود الذكية الأساسية رموز الأوراق المالية لضمان الامتثال لقوانين الأوراق المالية، وتفرض تلقائياً قيود الشراء والبيع، وفترات الاحتفاظ، وفحوصات اعتماد المستثمرين (KYC/AML). يمكن لهذه العقود أيضاً أتمتة دفعات الأرباح، واتصالات المستثمرين، والمحاسبة الضريبية، مما يؤدي إلى زيادة الكفاءة وتقليل النفقات الإدارية.
• سيولة محسنة: تعالج رموز الأوراق المالية مشكلة السيولة التقليدية للعقارات. يمكن تداولها على الفور تقريباً في البورصات الرقمية، مثل أنظمة التداول البديلة (ATS)، مما يوفر تسويات أسرع (فورية مقابل الانتظار التقليدي لمدة ثلاثة أيام) ومعلومات أسعار في الوقت الفعلي. وهذا يسمح للمستثمرين بإعادة توازن المحافظ بشكل أكثر ملاءمة ويوفر لأصحاب العقارات خيارات جديدة لتفعيل وإدارة حقوق الملكية.
• الشفافية واكتشاف الأسعار: توفر تقنية البلوكتشين سجلاً دائماً ومرئياً لكل معاملة، مما يعزز الشفافية ويقلل الاحتيال. يمكن أن تساهم أسعار الرموز في الأسواق الثانوية في اكتشاف أسعار أكثر فعالية مقارنة بأساليب التقييم التقليدية.

رموز مشاركة الإيرادات (Revenue-Sharing Tokens)

تمثل رموز مشاركة الإيرادات (RPTs) نهجاً مبتكراً حيث يتلقى حاملو الرموز حصة مباشرة من الإيرادات أو الأرباح الناتجة عن مشروع أو منصة أساسية، بما في ذلك العقارات. يستخدم هذا النموذج عادة نظاماً من رمزين:

• رمز المشاركة: يمنح حامله حق الوصول إلى آلية مشاركة الإيرادات، على غرار امتلاك حصة أو سهم في المشروع.
• رمز الدفع: العملة أو الأصل الموزع على حاملي رموز المشاركة كحصتهم من الإيرادات المتولدة.في سياق العقارات، تعد رموز العقارات ذات التدفق النقدي نوعاً محدداً من رموز مشاركة الإيرادات التي تستفيد من الدخل الناتج عن العقارات، مثل الإيجارات أو أرباح الأعمال. يسمح هذا النموذج لأصحاب العقارات بإدارة ملكية الأصول والتدفق النقدي بشكل منفصل بطريقة لامركزية. تقوم العقود الذكية بأتمتة توزيع دخل الإيجار على حاملي الرموز، مما يضمن دفعات في الوقت المناسب وشفافة. وهذا يوفر للمستثمرين مشاركة مباشرة في الإيرادات وشفافية معززة، مما يجعله متاحاً لمجموعة واسعة من المستثمرين من خلال الملكية الجزئية.

العملات المستقرة المدعومة بالعقارات (Stablecoins Backed by Property)

العملات المستقرة هي أصول مشفرة مصممة للحفاظ على قيمة مستقرة بالنسبة إلى أصل مرجعي، عادة ما تكون عملة ورقية مثل الدولار الأمريكي، أو سلع مثل الذهب. بينما توجد عملات مستقرة مدعومة بالسلع (مثل الرموز المدعومة بالذهب مثل PAXG و XAUT)، فإن العملات المستقرة المدعومة مباشرة بالعقارات نادرة وتواجه تحديات كبيرة.

الآلية الأساسية للعملات المستقرة هي الضمان (Collateralization)، حيث يتم الاحتفاظ باحتياطيات من الأصل المرتبط لدعم قيمة العملة المستقرة، مما يضمن إمكانية استردادها. يتطلب ذلك أن يكون الضمان سائلاً للغاية وقابلاً للتحويل بسهولة لتلبية طلبات الاسترداد والحفاظ على الارتباط بنسبة 1:1.

العقارات، بطبيعتها، هي أصول غير سائلة تقليدياً، مما يعني أنه لا يمكن تحويلها بسرعة إلى نقد دون خسارة كبيرة في القيمة. تشكل هذه السيولة تحدياً أساسياً للعملات المستقرة المدعومة مباشرة بالعقارات. فإذا كانت العملة المستقرة مدعومة مباشرة بالعقارات، فإن مصدرها سيواجه صعوبة في تلبية طلبات الاسترداد خلال فترات ارتفاع الطلب، مما قد يؤدي إلى حدث “فك الارتباط” حيث تفقد العملة المستقرة تعادلها المقصود في القيمة.

علاوة على ذلك، فإن التقييم الدقيق وفي الوقت الفعلي للعقارات معقد وغالباً ما يكون ذاتياً، ويعتمد على التقييمات بدلاً من تسعير السوق المستمر. وهذا يتناقض مع العملات الورقية أو السلع السائلة، التي تتوفر لها أسعار سوق شفافة بسهولة. يلعب عدم اليقين التنظيمي أيضاً دوراً، حيث إن الأطر مثل قانون GENIUS الأمريكي، بينما توضح تنظيم العملات المستقرة للمدفوعات، لا تغطي صراحة العملات المستقرة المدعومة بأصول أقل سيولة مثل العقارات، مما يتركها في بيئة تنظيمية معقدة قبل القانون. كما يحظر القانون على العملات المستقرة أن تحمل فائدة أو عائداً، مما قد يقلل من الحوافز للاحتفاظ بها إذا لم تستخدم للمدفوعات.

لهذه الأسباب، يتم ترميز العقارات بشكل أكثر شيوعاً كأوراق مالية أو استخدامها كضمان للقروض (كما هو موضح أدناه) بدلاً من أن تكون بمثابة دعم مباشر لعملة مستقرة مصممة للدفع أو القيمة المستقرة.

المنظمات اللامركزية المستقلة على غرار صناديق الاستثمار العقاري (REIT-Style DAOs)

المنظمات اللامركزية المستقلة (DAOs) هي هيكل تنظيمي جديد يعمل بناءً على قواعد مشفرة كبرنامج كمبيوتر على البلوكتشين، مما يضمن الشفافية وتحكم الأعضاء دون سلطة مركزية. في منظمة DAO العقارية، يتم تطبيق هذا الهيكل اللامركزي والديمقراطي على استثمار العقارات وإدارتها.

يهدف مفهوم “المنظمات اللامركزية المستقلة على غرار صناديق الاستثمار العقاري (REIT-style DAOs)” إلى الجمع بين فوائد صناديق الاستثمار العقاري التقليدية (REITs) – التي تقدم أوراقاً مالية سائلة وإمكانية الوصول إلى فئات الأصول العقارية – مع الحوكمة اللامركزية والملكية الجزئية التي تمكنها المنظمات اللامركزية المستقلة.

• الهيكل والحوكمة: تُدار المنظمات اللامركزية المستقلة العقارية بواسطة عقود ذكية على البلوكتشين (مثل الإيثيريوم) التي تتبع التفاعلات المالية واتخاذ القرارات. عادة ما يكون لكل عضو صوت، وغالباً ما يتحدد التأثير بعدد الرموز المحتفظ بها، مما يضمن اتخاذ القرارات القائمة على الإجماع. يمكن أن يمتد هذا إلى القرارات المتعلقة بإدارة الممتلكات، والاستحواذ، وتوزيع الأرباح. تسمح بعض النماذج المتقدمة، مثل حوكمة البلوكتشين المنظمة المقيدة (BORGs)، بمستويات متفاوتة من التحكم المركزي أو اللامركزي داخل المحفظة.
• الملكية الجزئية وإمكانية الوصول: تسهل المنظمات اللامركزية المستقلة الملكية الجزئية، مما يجعل الاستثمار العقاري أكثر سهولة وشمولية من خلال السماح لعدة أفراد بامتلاك جزء من عقار. وهذا يوسع قاعدة المستثمرين ويعزز الشعور بالملكية المشتركة.
• الآثار القانونية والتحديات: يكمن التحدي الكبير للمنظمات اللامركزية المستقلة على غرار صناديق الاستثمار العقاري في وضعها القانوني المشكوك فيه. لا تعترف معظم الولايات القضائية بالمنظمات اللامركزية المستقلة كشكل قانوني معترف به للشركات، مما قد يصنفها كجمعيات غير مسجلة أو شراكات عامة، مما قد يعرض حاملي الرموز لمسؤولية شخصية غير محدودة عن ديون المنظمة اللامركزية المستقلة. بينما قدمت بعض الولايات مثل وايومنغ شركات ذات مسؤولية محدودة خاصة بالمنظمات اللامركزية المستقلة لتوفير أطر قانونية ومسؤولية محدودة، فإن السوابق القضائية محدودة، ولم تحذ حذوها العديد من الولايات القضائية.
• تركيز السلطة: على الرغم من المثل الأعلى اللامركزي، تظهر الدراسات أن سلطة اتخاذ القرار في العديد من المنظمات اللامركزية المستقلة تتركز بشكل كبير، حيث تتحكم نسبة صغيرة من حاملي الرموز غالباً في الغالبية العظمى من قوة التصويت (على سبيل المثال، أقل من 1% من الحاملين يتحكمون في 90% من قوة التصويت في دراسة أجريت عام 2022). وهذا يقوض الفرضية الديمقراطية ويدخل مخاطر المركزية.
• السيولة والتسعير: يمكن لصناديق الاستثمار العقاري المرمزة الاستفادة من البورصات اللامركزية (DEXs) مع مجمعات السيولة (LPs) وصناع السوق الآليين (AMMs) لاكتشاف الأسعار وتعزيز السيولة، بهدف التغلب على تحديات السيولة التقليدية للعقارات.

الرهون العقارية المرمزة وأدوات الدين (Tokenized Mortgages and Debt Instruments)

لا يمكن تطبيق الرقمنة على الملكية المباشرة للعقارات فحسب، بل يمكن تطبيقها أيضاً على أدوات الدين المرتبطة بالعقارات، مثل الرهون العقارية والسندات والقروض. تتضمن هذه العملية تحويل الديون التقليدية إلى رموز رقمية على البلوكتشين، تمثل حقوقاً مثل السداد أو الفائدة أو مطالبات الملكية على الدين.

تبرز تطبيقات رئيسية:

• قروض الرهن العقاري المرمزة كأدوات دين:
  • الآلية: يمكن لمقرض عقاري أن ينشئ رهناً عقارياً ثم يقوم بسك رموز تمنح حامليها حق الحصول على تدفقات سداد هذا الرهن العقاري. يمكن هيكلة هذه الرموز كأوراق مالية ديون أو حصص في صناديق. تقوم العقود الذكية بأتمتة دفعات الفائدة، وسداد رأس المال، وفحوصات الامتثال، مما يقلل من النفقات الإدارية ويضمن التوزيعات في الوقت المناسب.
  • الفوائد: يوفر هذا النهج ملكية جزئية لأدوات الدين، مما يجعلها في متناول مجموعة أوسع من المستثمرين الذين يمكنهم شراء وحدات صغيرة من دين كبير. كما يعزز السيولة من خلال السماح بتداول هذه الرموز في الأسواق الثانوية، مما يمكن المستثمرين من الخروج من المراكز قبل الاستحقاق. تتحسن الشفافية حيث يتم تسجيل كل إصدار وتداول ودفع على السلسلة، مما يقلل الاحتيال.
  • أمثلة: تمكن منصات مثل Centrifuge الشركات من ترميز الفواتير أو سندات الملكية للاقتراض بالعملات المستقرة على السلسلة، مع إدارة العقود الذكية للسداد. تم ترميز BlockTower Credit، وهو صندوق ائتمان منظم بقيمة 220 مليون دولار، على Centrifuge، مما حقق تخفيضات كبيرة في التكاليف.
• العقارات المرمزة كضمان للقروض (قروض NFT):
  • الآلية: بدلاً من ترميز الدين نفسه، يمكن ترميز العقار (أو تمثيله المجزأ) كـ NFT أو رموز قابلة للتبادل ثم استخدامه كضمان لقرض مشفر، عادة في العملات المستقرة. يتم قفل NFT الذي يمثل العقار في عقد ذكي حتى يتم سداد القرض.
  • الفوائد: يسمح هذا لأصحاب العقارات بفتح السيولة من عقاراتهم دون بيع الأصل، وربما تجنب فرض ضريبة أرباح رأس المال. يمكن معالجة القروض بشكل أسرع من خلال تقنية البلوكتشين، غالباً دون فحوصات ائتمانية تقليدية، حيث يمكن للمقرضين التحقق فوراً من الضمان على السلسلة.
  • المخاطر: يمكن أن تكون تقلبات قيم NFT خطراً كبيراً، حيث يمكن أن يؤدي انخفاض قيمة الضمان إلى ما دون مبلغ القرض إلى التصفية. كما يمكن أن تجعل سيولة NFT من الصعب على المقرضين استرداد الأموال إذا تخلف المقترض عن السداد. تظل نقاط الضعف في العقود الذكية وعدم اليقين التنظيمي مصدر قلق.
  • أمثلة: تسهل منصات مثل Arcade قروضاً بأسعار فائدة ثابتة باستخدام NFTs كضمان. كما تمكن Centrifuge ترميز سندات الملكية العقارية للاقتراض. يتم استخدام شبكة Avalanche لترميز سندات الملكية العقارية في مقاطعة بيرغن، نيوجيرسي، مع إمكانية استخدامها كضمان.

الفوائد والمستقبل

تقدم رقمنة العقارات فوائد كبيرة تتجاوز مجرد التحويل الرقمي. إنها تزيد بشكل كبير من السيولة في سوق العقارات التقليدي الذي كان يعاني من الجمود، مما يتيح للمستثمرين شراء وبيع حصصهم بسهولة أكبر. كما أنها تفتح الباب على مصراعيه أمام الملكية الجزئية الحقيقية، مما يضفي طابعاً ديمقراطياً على الاستثمار في العقارات ويجعله في متناول شريحة أوسع من الأفراد الذين قد لا يتمكنون من شراء عقار كامل. علاوة على ذلك، تسمح رقمنة العقارات بالوصول العالمي للمستثمرين، متجاوزة الحواجز الجغرافية والقيود المصرفية التقليدية. تزيد هذه التقنية من الشفافية بشكل غير مسبوق، حيث يتم تسجيل جميع المعاملات والملكيات على سجل بلوكتشين عام وغير قابل للتغيير، مما يقلل من مخاطر الاحتيال ويعزز الثقة. وأخيراً، تؤدي الأتمتة التي توفرها العقود الذكية إلى زيادة الكفاءة وتقليل التكاليف المرتبطة بالعمليات الإدارية والرسوم القانونية والوسطاء.

يشكل هذا التحول الجذري مستقبل الاستثمار العقاري، ويهيئ المشهد لنماذج استثمارية جديدة وأكثر ديناميكية وشمولية. مع استمرار تطور الأطر التنظيمية والتقدم التكنولوجي، من المتوقع أن تصبح رقمنة العقارات جزءاً لا يتجزأ من التمويل العقاري العالمي، مما يجعله أكثر كفاءة ووصولاً للجميع.

اقرأ أيضا…

• كيف تعمل العملات الرقمية على تحسين الشمول المالي؟
• كيف تؤثر الأحداث الاقتصادية على سوق العملات الرقمية؟
• استراتيجيات تداول العملات الرقمية في السوق الهابط